Сдаем недвижимость в аренду: Леся Кашпур рассказала, как заключить договор без ошибок и налоговых рисков

О ключевых правилах заключения договора, правах сторон и налоговых обязанностях арендодателей рассказала начальник управления методологии и разъяснения налогового законодательства Генеральной дирекции ВОО «Ассоциация налогоплательщиков Украины», кандидат наук по государственному управлению Леся Кашпур.

Договор найма (аренды) жилья является соглашением, согласно которому одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за определенную плату.

Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), такой договор заключается в письменной форме. Срок аренды стороны определяют непосредственно в тексте договора . Если же этот срок не указан, согласно ст. 821 ГК Украины договор считается заключенным на пять лет.

На практике это скрывает серьезную ловушку для собственников жилья: выселить съемщика до истечения этого 5-летнего срока без его согласия или решение суда будет крайне тяжело, даже если планы арендодателя изменятся. При этом заметим: закон требует для съема жилья только простую письменную форму. Обязательного нотариального удостоверения такого договора (даже если он заключен на 5 лет) законодательство не требует, оно чисто добровольное — в отличие от аренды нежилой коммерческой недвижимости.

Согласно статье 638 ГК Украины, договор считается заключенным только тогда, когда стороны достигли согласия по всем его существенным условиям. Для аренды жилья одним из таких критически важных условий является четкий перечень лиц, проживающих вместе с нанимателем (ст. 816 ГК РФ).

На практике это означает следующее:

• Уровни права на жительство : Согласно ч. 1 ст. 816 ГК Украины, лица, указанные в договоре как проживающие вместе с нанимателем, приобретают равные с ним права и обязанности по пользованию жильем. То есть их право находиться в доме так же законно [ч. 1 ст. 816 ГК РФ].

• Кто отвечает за убытки : Несмотря на равенство прав пользования, если договор подписал один наниматель, он единолично несет полную ответственность перед собственником за поведение и нарушение условий договора всеми своими сожителями.

• Солидарная обязанность сонанимателей : Уровни права и обязанности по самому договору возникают только тогда, когда в нем несколько человек четко определены как «наниматели» (подписывают договор вместе как одна сторона). В таком случае их обязанности (в частности по оплате и сохранности имущества) солидарны — собственник имеет право требовать долг или компенсацию как от всех вместе, так и от кого-либо из них отдельно.

Чтобы защитить себя от неприятных сюрпризов, владельцу недвижимости следует убедиться, что в тексте договора четко прописаны следующие важные базовые условия:

• Полные данные сторон: ФИО, паспортные данные и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (ИНН) как наймодателя, так и нанимателя.

• Предмет договора: точный адрес и площадь жилья, а также реквизиты документа, подтверждающего ваше право собственности на недвижимость.

• Срок действия договора: четко определенный период, на который помещение передается в аренду.

• Финансовые условия: четкий размер арендной платы, периодичность, метод и сроки расчетов, также детальный порядок оплаты коммунальных услуг.

• Права и обязанности: правила использования имущества, график и условия посещения квартиры собственником для проверки ее состояния.

• Прекращение договора: четкий механизм, пошаговый порядок и сроки предупреждения о досрочном расторжении договора.

• Ответственность и реквизиты: штрафные санкции за нарушение условий (например, за задержку оплаты или порчи имущества), финальные подписи и актуальные контакты сторон.

Совет от ВОО АППУ : По взаимному согласию в договор можно и нужно включать любые дополнительные условия. Не стесняйтесь подробно прописывать запрет на содержание домашних животных, запрет на курение в помещении или порядок проведения текущего ремонта. Чем больше деталей зафиксировано на бумаге, тем меньше пространства остается для конфликтов.

Договор найма жилья заключается в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Сама же передача квартиры оформляется актом приема-передачи. В нем подробно фиксируется состояние жилья, наличие и состояние мебели, техники, а также обязательно указываются показатели счетчиков на момент заселения съемщика.

По желанию стороны могут удостоверить договор нотариально — это обеспечит дополнительную защиту, поскольку нотариус официально удостоверяет личности сторон, дееспособность и добровольность подписания договора. Однако помните, что простая письменная форма уже является официальным документом для разрешения любых споров в судебном порядке. Исключением, по закону требующего обязательного нотариального удостоверения, является лишь договор аренды жилья с последующим выкупом.

Сколько и когда платить государству

Налогообложение доходов от аренды жилья четко регулируется Налоговым кодексом Украины и зависит от статуса сторон (пп. 170.1.2, пп. 170.1.5 НКУ).

Здесь возможны два сценария:

• Арендатор — обычный гражданин (физлицо): в этом случае владелец квартиры обязан самостоятельно рассчитывать и уплачивать налоги (пп. 170.1.5 НКУ).

• Арендатор – компания (юридическое лицо) или ФЛП : тогда именно они берут на себя роль налогового агента. Бизнес обязан самостоятельно рассчитать, удержать и перечислить налоги в бюджет вместо собственника (пп. 170.1.2 НКУ).

Если вы сдаете жилье обычному физлицу, общая налоговая нагрузка составит 23% от суммы аренды :

18% - налог на доходы физических лиц (НДФЛ);

5% - военный сбор.

Календарь арендодателя: важные сроки

Закон требует от собственника не ждать конца года, а рассчитывать и платить налоги самостоятельно каждый квартал.

Ежеквартальные платежи : согласно пп. "а" пп. 170.1.5 НКУ, арендодатель обязан самостоятельно начислять и перечислять деньги в бюджет в течение 40 календарных дней после окончания каждого отчетного квартала.

Представление декларации : окончательно полученные доходы фиксируются в годовой декларации об имущественном положении и доходах. Она подается до 1 мая года , следующего за отчетным.

Финальный расчет : окончательную сумму налога (с учетом уже уплаченных за год квартальных сумм) нужно доплатить до 1 августа того же года, когда была подана декларация.

Альтернатива для владельца: аренда через регистрацию ФЛП

Для повышения удобства, юридической защищенности и оптимизации налогового бремени арендодатели часто регистрируются как физические лица-предприниматели (ФЛП).

Самым популярным выбором является третья группа единого налога.

В таком статусе предприниматель платит:

5% единого налога от суммы полученного предпринимательского дохода;

1% военного сбора от суммы задекларированного предпринимательского дохода.

Календарь предпринимателя 3-й группы:

Квартальная декларация представляется в течение 40 календарных дней после окончания квартала. Уплата единого налога и военного сбора производится в течение 10 календарных дней после предельного срока отчетности (т.е. в течение 50 дней после завершения отчетного квартала). Если дохода за квартал не было, эти налоги равны нулю.

Обязательность ЕСВ:

Обратите внимание: действие временной «военной льготы», позволявшей ФЛП не платить Единый социальный взнос (ЕСВ) «за себя», отменено. Теперь уплата ЕСВ обязательна для всех предпринимателей (в размере не менее минимального страхового взноса ежеквартально). Этот период гарантированно засчитывается в ваш страховой стаж.

Важные ограничения для «упрощенцев»:

Даже при регистрации ФЛП, Налоговый кодекс Украины требует строгого соблюдения налогово-регистрационных правил:

Ограничения по площади:

ФЛПам разрешено сдавать в аренду до 400 м² жилой и до 900 м² нежилой недвижимости [пп. 291.5.3 НКУ]. В случае превышения этих лимитов предприятие обязано самостоятельно перейти на общую систему налогообложения с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) кварталом, в котором произошло нарушение (п. 293.8 НКУ).

Ловушка 2-й группы : ФЛП 2-й группы имеет право предоставлять услуги по аренде только обычным гражданам (физлицам) или другим плательщикам единого налога. Если вашим арендатором станет компания на общей системе налогообложения, вы также будете вынуждены оставить упрощенную систему в установленные законом сроки (со следующего квартала).

Полный запрет : Плательщикам единого налога 1-й группы вообще категорически запрещено осуществлять такую ​​деятельность, как предоставление недвижимости в аренду.

Уважаемые налогоплательщики, будьте осмотрительны и не нарушайте налоговое законодательство! Помните, что сегодня налоги граждан и бизнеса наполняют бюджеты всех уровней и обеспечивают финансовую стабильность государства. Каждая уплаченная гривня направляется на финансирование сил обороны и является прямым вкладом в защиту и приближение победы нашей страны.